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- 城市旅游课件
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这是一个关于永州项目市场分析ppt课件，主要介绍了永州经济社会文化发展现状简述、永州地产市场现状及发展趋势、永州房地产区域划分及特点、本项目及所在片区分析等内容。永州市位于中国湖南省西南部，南岭山脉北麓，潇水和湘江汇合处，是湖南四大历史文化名城之一，素有“锦绣潇湘”之称。永州辖零陵区、冷水滩二区和祁阳、东安、双牌等9县，面积2.24万平方公里， 2010年城镇总人口近 242 万；首府位于冷水滩区。永州是沿海的内地，内地的前沿，是湖南直达两广、两南（海南、大西南）和港澳的主要通道。湘桂铁路横贯东西，322国道、207国道及九条省道在境内纵横交错。永州机场已开通长沙、海口航线。更多内容，欢迎点击下载永州项目市场分析ppt课件哦。
永州项目市场分析ppt课件是由红软PPT免费下载网推荐的一款城市旅游课件类型的PowerPoint.
永州潇湘新城项目市场分析
长沙嘉地置业
目 录
二、区位及交通：
永州市位于中国湖南省西南部，南岭山脉北麓，潇水和湘江汇合处，是湖南四大历史文化名城之一，素有“锦绣潇湘”之称。
永州辖零陵区、冷水滩二区和祁阳、东安、双牌等9县，面积2.24万平方公里， 2010 年城镇总人口近 242 万；首府位于冷水滩区。
永州是沿海的内地，内地的前沿，是湖南直达两广、两南（海南、大西南）和港澳的主要通道。湘桂铁路横贯东西，322国道、207国道及九条省道在境内纵横交错。永州机场已开通长沙、海口航线。
三、社会经济发展：
永州市地方工业体系，以食品、机械、轻纺、建材、冶金为骨干。工业企业主要产品有猎豹汽车、红豆系列、芝城系列香烟、浯溪牌水泥等。
2008年全市实现地区生产总值592.68亿元，比上年增长13.3%。
分产业看，一产增加值161.72亿元，增长6.4%；二产增加值181.46 亿元，增长17 %；三产增加值249.51亿元，增长15%。三次产业结构由上年的29.7∶28.2∶42.1调整为27.3∶30.6∶42.1。
按常住人口计算，全市人均GDP为11551元，增长16.8%。
四、永州城区总体规划：
永州主城区：湘南西部中心城市，市域政治、经济、文化中心，湘粤桂三
省结合部的交通枢纽，城市建设用地 77 平方公里左右。
总体规划布局为“带状组团式”结构，将冷水滩、芝山、岚角山组织为一个
有机整体，严格控制机场周边和高速公路两侧的发展：
冷水滩城区和芝山城区分别构成城市的主次中心；
岚角山作为主次中心连线上的独立组团；
沿湘江风光带和联城道路合理布置城市用地和生态用地。
小结：
永州属于中南部快速发展城市，与东部一线城市比较，综合竞争力较弱，未来三到五年将迎来地产的跨越式升级，提升空间较大。
一、宏观环境分析：
1、宏观经济整体回暖：金融风暴的阴霾日渐消散，宏观经济整体回暖，GDP继续保持快速增长，房地产价格快速攀升；
2、一线城市房价高位增长：以上海、杭州、北京、广州等为代表的东部沿海一线城市，房价居高不下，继续显著增长；近期受房地产新政影响，观望气氛日益浓厚，局部价格开始下降；
3、国家调控政策力度加大：2010年4月出台的新政，提高了首付比例，规定可停止发放三套及以上住房贷款，对非本地居民购房贷款条件提出限制，住房套数认定也有较大改变，以上政策调控力度空前，在较短时间内对一线城市房地产市场造成较大影响；
4、房地产话题热炒：09年底10年初，“地王”频出，新华社等媒体连续发文，对房价过高提出批评，各种媒体对于房地产及相关话题的热炒不绝于耳；
5、消费者分化明显：目前消费者主要分为三大阵营：
A、低收入无房者：主要关心保障性住房的供给，认为目前房价过高；
B、自住及改善居住条件性购房：对首付和升值潜力都较为关心。形成购买后，既担负还贷压力，也希望物业升值，对高房价处于矛盾心态；
C、投资炒房者：以温州和山西为代表，认为地产投资风险相对较低，希望房价快速增长。
据最新数据显示，对于大多数投资者，房产新政影响明显，投资性购买趋于谨慎，而二三线城市目前并未收到明显影响。
小结：
国家房地产市场调控力度加大，一线城市地产市场出现调整，舆论对消费者购买产生一定影响，消费者分化，投资行为趋于谨慎，二三线城市地产投资依旧热门，永州地产外部环境依然较为有利。
二、永州房地产市场发展现状及回顾：
从2000年至今的十年，永州房地产业发展呈现出以下基本特点 （一）房地产开发投资快速增长，投资总量不断提高。 从2001年到2008年，永州市房地产投资年均增长率达到了47.9%，呈现出快速增长的良好发展态势。
近年来永州房地产开发投资快速增长，使其在全省的位次迅速提升，从2001年的第10位提高到了2008年的第6位。
（二）商品房销售起伏，价格持续攀升
1、从商品房销售面积看，2001～2008年商品房销售面积年均增长速度达到了41.2％，2005年、2007年销售面积增速分别达到了319%和119％；而2006年和2008年受各方因素影响，全市商品房销售面积同比分别下降33.4％和19.9％。从商品房类型看，商品住宅的销售一直是商品房销售的主体，其所占比重一直保持在85％以上。
2、从商品房销售额看，商品房销售额2001－2008年年均增长速度达到50％。2004年增幅高达234.2％；最高为2005年，增速达432％；与房地产销售面积一样，2006年和2008年永州市房地产销售额增幅出现回落，增幅分别下降21.5％和27.6％；2007年增幅又回升到了132.7％的高位。
3、从全市商品房销售平均价格看，近年来价格呈节节攀升之势。受国家政策调控的影响，进入2006年以后，房价开始理性回归，从二位数增长回落到一位数增长，06、07、08年房价分别比上年增长3.8％、6.1％和4.3％。
（三）商品房供应量不断扩大，空置面积增长较快
1、商品房竣工面积持续扩大。近年来，永州市商品房竣工面积持续扩大， 2007年末的116.1万平方米、2008年末的90.63万平方米，分别比2001年增长19倍和14.8倍，年均增长40%。2006年和2008年房屋竣工面积同比增幅分别下降6.8％和21.9％。
2、新开工面积不断增加。2006年，永州市商品房新开工面积为105.6万平方米，2007年为189.3万平方米，2008年为221万平方米，3、商品房空置面积随市而变。2006年商品房空置面积年末达到2.45万平方米，比上年增长33.2%，增幅比上年明显回落。2007年空置面积达到2.78万平方米，比上年增长13.5％；2008年空置面积减少为1.56万平方米，比上年下降43.9％。
其中增速最快的为2004年，比上年增长145％，增速最慢的为2008年，比上年仅增长16.7％。
（四）产品品质和品位不断提高，大盘崭露头角
目前，永州地产的开发，已经超越了低层次简单建设的阶段，开始迎来“大盘主导，营销手段多样，产品品质和品位不断提高”的跨越发展时代。
营销方式更加系统化，体验式营销已经引入房地产销售领域，规模更大，互动性更强；山水园林高档住宅、品牌大卖场、一站式体验SHOPPINGMALL、城市综合体等物业形式都已经出现，体量也越来越大。
小结：
十年来，永州房地产快速增长，产品结构、产品单价、投资规模等提升显著，大盘崭露头角。房地产行业逐渐成为地方经济主要支柱产业之一。市场形势受政策影响比较明显，目前为止，单价仍然较低，价格上升区间仍然较大。
三、永州房地产行业未来发展趋势：
1、稳步提升是房地产行业发展的主要趋势。永州市政府通过宏观调控和市场的杠杆作用，使商用物业和住宅开发投资的速度，保持在一个健康范围之内；合理规划城区开发，并充分考虑一体化开发，地产发展结构比较合理。
2、房地产产品品质跨越升级。伴随着经济发展和消费的升级，永州商品住宅市场将会进入一个“品质升级新时代”，只有更高、更适合市民需要的高品质产品才能赢得市场。
3、产品供应结构将会进一步完善。今后，满足城市居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房比例会明显增加，高品质大盘也将横空出世。
4、火车站商圈的强势崛起已见雏形。火车站商圈将在未来三年到五年时间内成熟，实力开发商和大盘将领舞永州房地产市场。
5、房地产市场将会进一步规范和成熟。开发门槛的提高、市民消费的成熟、市场竞争的激烈等，都将不断完善和规范永州房地产行业，一些发展较慢、观念落后的开发商将遭到淘汰。
小结：
永州房地产行业经历了十年的高速发展，整体发展突飞猛进，已经进入跨越发展的大盘时代。未来将继续保持稳步较快增长。产业升级和资源集中趋势更加明显，只有着眼长远，打造高品质产品，才能立于不败之地。
湘江将永州自然分成河西、河东两大部分，因本项目居于河西，故对河西详细加以分析：
一、两大区域
河东区域：政务消费群体为主导，近年来发展迅速，高档酒店、住宅等成为主要物业形态；河东之所以能够在短短十余年的时间迅速崛起，成就永州楼市新贵，原因主要有三：
a.市府所在：一个区域的行政中心必然是其市民生活的中心。
b.江景优势：“锦绣潇湘”是永州楼市环境篇的最大卖点。河西老城区的改造困难重重，让河东滨江风光带独领风骚。从滨江豪园到世纪滨江，从富临锦江到远志新外滩，高品质楼盘不断涌现；
c.新规划空间：河东路网成熟。“四纵四横”主干路网铺开后，为地产开发提供良好的基础。奥林新城、华源府第、印象巴厘、凯旋城等高品质楼盘应运而生。
二、河西区域及三大组图
河西区域：商业氛围浓厚，有历史基础，商业地产为主。
以零陵路两侧为代表，舜德城、万喜登、金水湾、潇湘步行街四大财富“航母”聚集于此，心连心、步步高、苏宁、国美等国内零售商业连锁品牌沿街林立，让河西板块人气一直居高不下。
舜德MALL，是融合了高档公寓、甲级写字楼、豪华酒店、高端商业等业态的综合体，具有较为先进的开发运营理念。
三大组团：
零陵路组团：具有商业历史基础，如前文所述，是永州的主商圈所在，商业氛围成熟；
凤凰园组团：1992年开发区热潮兴起、2005年冷水滩区行政中心启用、2008年承接产业转移，是凤凰园房地产开发的三次机遇。银竹家园、城市绿岛、名门世家等一批品质大盘聚集，使这一板块迅速从潜力板块发展成为实力板块，形成新的城市重心；
新火车站组团：随着新火车站的建成启用，永州汽车总站也将建成于火车站附近，这一板块将从凤凰园独立出来，现在的广源国际、梧桐苑等楼盘，仅仅是新的开发热潮的开始。
三、东西交通主干道
河东到河西，有三座桥连接，其中潇湘大桥为主要通道，河西凤凰路与潇湘大桥连接，承载了80%左右的车流，成为连接河东与河西的主要干道。
一、地块基本情况
1、潇湘新城（名暂定）地块，为商住用地，总建筑面积的30%为商业用房，其余 70%为住宅。
2、用地位置及规模：如图所示，用地位置为潇湘大道以东，珊瑚路以南，传芳路以西，西冲塘路以北地段，用地面积为451.07亩（包括规划的站前街、长冲路和小区路道路用地）。
3、用地形状：整体为近似长方形，整体性较好，靠近中部位置有湖泊。
4、规划控制：建筑密度：≤40%，容积率：≤3.5，绿地率：≥30%，建筑限高100米。规划用地范围内的长冲巷、站前街、小区路道路占用的用地不得参与规划控制指标的计算。
地块实景
二、片区内及周边代表楼盘及特点
我们将通过对项目片区内主要代表楼盘的考察，总结出片区物业目前的发展水平，并寻找突破的关键！
创发城
创发城，项目占地面积约55亩，总建筑面积约13.4万㎡，建筑密度32.5%，绿化率46%，是一个涵盖滨湖豪宅、集成式广场商业、高档办公楼、星级酒店为一体的增值型城市综合体项目。
项目西邻市政规划中的白竹湖水上文化公园，自然环境优越，中心地位得天独厚。
在整体规划上，项目融入了欧美先进的综合体造城理念，集购物、娱乐、休闲、文化、餐饮、商务、酒店、居住等8大生活形态为一体，其“资源共享、高效聚合、循环联动”的核心增值模式，更是其他项目不可比拟的优势。
名门世家
名门世家项目是永州最大的纯住宅欧陆国际社区，占地130亩，总建面26万平米。坐落于冷水滩区河西珊瑚湾中心区域，北至珊瑚路、西至盘王南路、南至站前南路、东至银象路；项目临近河西商业中心和区政府、火车站，西靠白竹亭水库。 产品设计为真正纯板式一梯两户结构、超宽楼距、南北通透、270°转角全景落地窗、户户双阳台设置。项目由一栋综合楼、十三栋高层住宅及三栋多层住宅组成。 小区独享12亩的白竹亭原生态湖面， 48%绿化率，5000㎡公共绿地广场，10万平米花园社区。
广源国际广场
一栋高达30层，总建筑面积75985平方米，集商务、酒店、公寓、办公楼宇、休闲娱乐、管家式的物业管理及7000平米的大型停车场于一体的建筑。
它的建成不仅将成为永州新的地标，同时还标志着永州新火车站CBD商圈的确立。在未来的数年里它将以领秀群芳的气质来俯瞰一个城市的崛起。
新港．财富广场
新港·财富广场拥有的近7万平米巨大商业空间以及精品步行街、休闲广场和大型停车场等，共同打造永州一站式专业商业批发聚散中心，同时该项目也是永州首家实行统一招商、专业策划、自主经营、协同管理的商业广场。
梧桐苑
项目位于梧桐路与传芳路交汇处，毗邻汽车总站(规划中)，交通优势明显。梧桐路，是永州为数不多的八车道路面，为城市交通主干线，直接连通冷水滩区政府和汽车总站。 2路、23路、26路，另有直达汽车西站和新火车站的多条公交线路从旁经过。
舜德花园
44万㎡河景居住区，静湾阔宅。
舜德花园总规划面积44万㎡，为永州市屈指可数的超大型滨河居住区，项目一期已于04年交付入住，现居住户数已逾800户，总人口近3000人。项目二期为一期升级版，由5栋16层小高层住宅组成，先进人车分流，超低容积率，82㎡简约两房到260m空中复式院管户型。
小 结
以上列举了河西区域，本项目所在片区及周边的代表性楼盘，这些楼盘具有以下特征特点：
——品质较高；
——体量较大；
——商业组合、环境生态的观念广泛应用；
——定位多样化，覆盖比较全面。
整体而言，本区代表项目，已经具备了一定的开发水平，对各自项目的卖点提炼也比较明确，符合项目地块特点。与潇湘新城地块相比，体量相对较小，关注目标也只限于项目本身。
片区代表项目特征总结分析
三、项目SWOT分析及对策
优势（S）：
1、区位——火车站商圈核心地带；
2、地块——体量巨大，地块完整，内有天然湖泊；
3、可塑性强——目前地块规划等尚未确定，未来空间巨大；
4、地价优势——拿地成本较低。
劣势（W）：
商业氛围——区内商业氛围不够浓厚，商业地产不够成熟。
机会（O）：
1、火车站商圈崛起——新火车站投入使用，规划的汽车站即将附近落户；
2、经济发展——消费升级，新消费群体涌现；
3、地产投资旺盛——投资型商业需求旺盛，房产新政对永州等三线城市影响不大。
威胁（T）：
1、品牌知名度和号召力不足；
2、竞争项目分流客户；
3、开发大项目，对资源配合度要求较高，未来不确定因素较多。
我们需要做的不仅是造一个楼盘，而是应该根据项目自身的现状，充分发挥优势，扬长避短！用超前的思路，大思维，大手笔，让整个火车站商圈真正火爆起来，占据火车站商圈的制高点，做火车站商圈乃至整个河西地产的领跑者！
我们，需要创造一个大商圈的辉煌!
项目定位方向建议及策略
超越现有各参考竞争对手，在更高的层面上：
打造火车站商圈、河西及永州的
高端地产领袖、商业地标！
——主打国际化高尚生活方式概念——
实现策略
1、品牌形象大手笔炒作，炒热火车站商圈，建立领袖品牌的消费者认知；
2、住宅与商业部分比例为７：３，分阶段开发，先住宅后商业，开发周期５－８年；
3、前期通过借助政府资源、活动和慈善营销等造势；
4、住宅价格低开高走，逐步提升，以商业标志性物业及炒作带动销售；
5、营销及推广三大关键词：高端、时尚、体验。
我的家乡永州ppt：这是我的家乡永州ppt，包括了九嶷山，人间仙境——舜皇山，怀素小草千字文，永州血鸭，东安鸡，永州喝螺等内容，欢迎点击下载。
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