2009年上海中指贯通PPT下载

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2009中国房地产指数系统4月研究成果发布E9k红软基地
中国房地产指数系统背景与意义E9k红软基地
中国房地产指数系统E9k红软基地
         中国房地产指数系统（CREIS）是一套以价格指数形式反映全国及各主要城市房地产市场发展变化轨迹和当前市场状况的指标体系和分析方法。它最早由国务院发展研究中心、中国房地产协会、中国房地产开发集团等于1994年发起，并于1995年通过国务院发展研究中心主持的国家级鉴定。为了更有效的服务于全行业，由中国指数研究院运营和管理的中国房地产指数系统自2004年1月起进行了全面的技术改进，并于2005年6月通过了由国务院发展研究中心、建设部、国土资源部等单位的著名专家学者组成的鉴定委员会对中国房地产指数系统改进成果的学术鉴定。改进后的中国房地产指数系统运作更加成熟规范，目前已经覆盖了北京、上海、天津、广州、深圳、重庆、武汉等27个主要城市，定期发布中国主要城市的房地产价格指数，是国际国内房地产投资与开发的主要依据，被称为中国房地产市场内的“晴雨表”和引导投资置业的“风向标”。E9k红软基地
中国房地产典型地产指数系统E9k红软基地
为了从微观角度反映城市地产市场价格状况和市场表现，监测城市地产市场发展走势，确立城市房地产市场代表项目及价格风向标，指导购房消费，1999年在中国房地产指数系统理论体系和架构的基础上，中国房地产指数系统建立了中国典型别墅指数系统，它是一套反映中国主要城市别墅市场发展变化及当前市场状况的指标体系，旨在准确把握地方城市乃至全国别墅市场的脉搏，掌握别墅市场发展规律并预测未来走势，通过别墅指数的动态比较，以及对当前别墅市场的特征、热点等进行重点分析，为消费者及投资者提供别墅置业指南。E9k红软基地
自1999年运行以来，中国典型别墅指数系统已连续九年发布北京、上海、天津、深圳、重庆等中国主要城市的典型别墅价格指数，以房市“成份股”的方式向投资置业者推介这些优秀别墅项目，从而达到树立中国城市地产品牌和项目旗舰，引导购房者的投资置业取向的目的。E9k红软基地
2009年，中国指数研究院、中国房地产指数系统在北京、上海等城市成功运作的基础上，广泛收集城市典型别墅项目数据信息，确立以“典型性”、“唯一性”为基本原则，基于项目在“市场份额、销售表现、产品创新、价值挖掘”四个方面的突出表现，开展中国城市典型别墅项目研究工作，树立城市楼盘典范。E9k红软基地
中国房地产指数系统:改进前E9k红软基地
中国房地产指数系统（China Real Estate Index System，简称CREIS）是一套以价格指数形式反映全国及各主要城市房地产市场发展变化轨迹和当前市场状况的指标体系和分析方法。它最早由国务院发展研究中心、中国房地产协会、中国房地产开发集团等于1994年发起，并于1995年通过国务院发展研究中心主持的国家级鉴定。E9k红软基地
基于拉氏公式的指数计算E9k红软基地
It:：基于新基期的城市分物业指数E9k红软基地
P：物业价格E9k红软基地
A：权重E9k红软基地
1994.11：基期E9k红软基地
t:当前计算期E9k红软基地
i：物业序数E9k红软基地
改进目的：    与国际接轨，建立评价与量化指数体系，客观、全面的反映中国房地产市场变化轨迹；E9k红软基地
09年3月中国房地产指数发布E9k红软基地
全国（1）：2009年3月中国房地产城市综合指数整体保持平稳，广州环比涨幅超过1%E9k红软基地
全国（2）：2009年3月中国房地产城市住宅指数涨跌各半，广州、杭州分列涨跌幅度首位E9k红软基地
3月全国重点城市住宅指数涨跌互现，指数下降的城市共5个，分别为：北京、武汉、重庆、南京、杭州；5个指数上升的城市为上海、广州、深圳、天津、成都。涨幅最大的为广州（2.17%）；降幅最大的为杭州（-2.01%）。E9k红软基地
全国（3）：暖3月 全国30个城市成交量连续第二个月增长50％E9k红软基地
主要城市价格趋降，上海有小幅上调：E9k红软基地
3月全国主要城市楼市价格趋降，其中北京、深圳、天津、武汉和杭州价格均呈现小幅下降，上海由于三月成交火爆，价格出现上升。E9k红软基地
上海（1）：城市综合指数继续上扬，住宅市场交易活跃，非住宅市场略显疲软E9k红软基地
3月上海房地产市场快速回升，住宅市场交易量大幅上涨，住宅指数上涨4点到2122点，带动城市综合指数上涨2点到2328点 ；非住宅物业受国际金融危机影响依然存在，成交量表现低迷，写字楼指数比上月下滑8点到3254点，商铺指数环比小幅上升3点到2482点。E9k红软基地
上海（1）： 房地产城市综合指数继续上扬E9k红软基地
城市综合指数:2328点，涨幅0.09%：E9k红软基地
      2009年3月上海房地产市场有所回升，虽然非住宅物业市场依然低迷，但住宅市场交易量大幅上涨，成交量一度接近07年10月的成交水平，带动城市综合指数上涨2点到2328点 ，环比继续上升0.09%。E9k红软基地
上海（1）：住宅市场交易活跃，Hedonic指数小幅上涨E9k红软基地
住宅指数:2122点，涨幅0.19%；E9k红软基地
Hedonic指数：955点，上涨1.21%；E9k红软基地
2009年3月，上海住宅市场呈现快速上升态势，住宅指数环比继续上升4点，涨幅为0.19%，同比增长1.27%，部分项目小幅提价。商品住宅市场呈现供销两旺，本月Hedonic指数环比增长2点，继续小幅上涨。E9k红软基地
上海（1）：供大于求，写字楼指数环比下跌0.25%E9k红软基地
写字楼指数：3254，下跌0.25%：E9k红软基地
受 国际金融危机的影响，许多跨国公司缩减了境外机构，导致上海跨国企业租户大量流失；同时一些新增甲级写字楼陆续入市，使得目前申城办公楼市场供大于求，空置率明显扩大。E9k红软基地
上海（1）：市场略显低迷，商铺指数环比微涨0.12%E9k红软基地
商铺指数：2482点，微涨0.12%：E9k红软基地
在经济形势依旧没有回暖的大背景下，虽然住宅市场快速回升，但商铺市场还是略显低迷，成交量没有太大突破，基本保持着08年以来的交易态势。E9k红软基地
上海（2）：3月交易量全国第一，创5年成交高峰E9k红软基地
成交创5年同期最高峰：E9k红软基地
2009年3月，上海商品住宅成交面积高达231.22万平方米（22248套），环比上涨97.09%，较去年同期增加28.22%，为5年来同期交易最高峰。3月17日日成交量首破千套，之后交易量依旧高位运行。一季度成交总量达到428.45万平方米，已超出去年同期水平。E9k红软基地
上海（3）：3月供销比小幅提高，市场呈现供销两旺 E9k红软基地
供销两旺：3月上海新增上市面积与销售面积均有大幅提高，供销比为0.93，表明本月市场呈现供销两旺。住宅可售存量继续下滑，3月住宅可售套数和可售面积环比分别下降3.45%和2.13%，本月住宅出清周期也相应减少到6个月，短期供应压力较小。E9k红软基地
原因分析：上海楼市这一方面是由于2月楼市的迅速回升使得购房者信心恢复，刚性需求集中释放；其次也与开发商的大力促销密切相关，春季房展会上保利•叶上海、绿地金色水岸等项目均有一定折扣。后期的“少量多批，小幅提价”亦刺激部分刚性需求入市。另外一方面，政策利好的延期效应也是此次成交量节节攀升的重要原因。E9k红软基地
涨价再现：在市场持续升温的作用下，部分品牌企业项目价格出现上涨，如证大花园五期、万科金色里程等楼盘本月价格均有上调，大多数项目价格与2月基本持平。E9k红软基地
上海（4）：后市判断－价的平衡与量的保持E9k红软基地
需求层面：2009年上海之春房展会短短的4个展览日内，共计客流近13万人，创历年上海之春房展会的新高，这说明上海住宅市场依然存在不小的潜在需求。E9k红软基地
这部分潜在需求能否转化为现实购买力，关键依然在于价格。从政策层面来说，近期中央和各地方政府纷纷表示不为高房价托市、并要求开发商自发调整来应对市场变化，以及房地产行业最终未列入十大产业振兴规划，表明政府对房地产行业的态度依然谨慎，短期内难有新刺激政策。E9k红软基地
供应层面：上海楼市在经过2005-2006年和08年的多次调整之后，09年供求状况在全国范围尤其是一线城市来说处于较好水平，但全球金融危机影响，整体经济尚未度过难关的情况下，楼市短期内不大可能真正回暖， 楼市的风险仍需重视。E9k红软基地
考虑到2009年经适房将大量进入市场，并且2007－2008年上海住宅供应量持续减少，不少项目先后由于70/90政策和2008年低迷楼市的影响而推迟供应，预计这部分供应量将在2009年逐步释放，从而造成供应压力。E9k红软基地
春季调研：上海楼市主流需求特征E9k红软基地
春季调研：企业后市预期E9k红软基地
上海（5）：关注底部时点 把握楼市契机E9k红软基地
可以从三个方面去考虑楼市可能的底部、从而确定楼市回暖的时间：E9k红软基地
第一是成本底部。2007年的住宅用地出让价格将是重要参照系；E9k红软基地
第二是价格底部。上海楼市非理性繁荣出现在2007年下半年，如果项目当前的报价回到2007年6月左右的水平，则可大致确定价格已经较为理性。E9k红软基地
第三则是政策底部。房价的政策底部应为保证银行金融系统的安全运行。2008年8月银监局进行的商业银行房贷压力测试中，部分银行测试结果显示，如果房价下跌20%，个人房贷不良率将大幅上升；如果房价下跌超过40%，个人房贷不良率将上升约40%。这可视为政策底部的重要依据。E9k红软基地
1季度上海典型项目测评发布E9k红软基地
2009年第一季度上海典型样本项目测评E9k红软基地
2009年第一季度上海典型样本项目测评E9k红软基地
2009年第一季度上海典型样本项目测评-住宅E9k红软基地
2009年第一季度上海典型样本项目测评-别墅E9k红软基地
2007年上海典型区域板块价格涨幅榜E9k红软基地
2008年上海典型区域板块价格涨幅榜E9k红软基地
2009年第一季度上海热点区域－嘉定主城区E9k红软基地
嘉定新城是全市“1966”新型城镇体系之中九个新城之一。依托国际汽车城、科技城的强大产业支撑和11号地铁建设利好，嘉定新城以“6个10%”定义上海宜居城市生活标杆。为了实现远景发展目标，嘉定新城推进了一系列大型市政配套工程，部分已经投入运营。E9k红软基地
“嘉定无线城市”的建设。E9k红软基地
“远香湖”建设，嘉定主城区中心区域建设正式启动。E9k红软基地
瑞金医院、妇幼保健医院、华师大二附中、新城幼儿园、保利剧院以及诸多大型主干道等市政配套建设快速推进。E9k红软基地
嘉定主城区楼市E9k红软基地
嘉定主城区板块当前整体去化率为69.86%，与其它日趋成熟的热点新城板块相比略高，该指标反映出嘉定主城区板块目前市场存量压力明显小于其他板块，市场健康度相对较好。在政府配套建设迅速推进的支撑以及11号线的贯通将进一步加快区域楼市的发展步伐。E9k红软基地
嘉定主城区板块典型项目08年下半年销售量稳步提升，09年前两个月成交平稳，呈现良好的上升势头。E9k红软基地
2009年第一季度上海热点区域－青浦赵巷E9k红软基地
    青浦赵巷板块坐拥西郊与佘山两大区域优势，赵近年来迅速崛起，成为上海别墅市场的重要板块。赵巷板块内的别墅楼盘在市场定位上作了很好的细分，满足了不同层次消费者的需求。尤其是赵巷板块规划和产品定位向佘山的靠拢调整，为赵巷别墅的持续升值提供了强大动力。加上赵巷板块市政配套的逐步完善，日后有望与南边的佘山别墅区形成联动，将赵巷该别墅区推上更高层次。E9k红软基地
        赵巷将建特色居住区，注重高级低密度别墅区的建设。E9k红软基地
        虹桥综合交通枢纽等西区重要交通设施的建设，包括轨道交通2号线西延伸青浦段的规划。E9k红软基地
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